10 подводных камней при покупке недвижимости за границей

09.05.2011

В статье «Мошенничества на рынке недвижимости», опубликованной на портале «ГдеЭтотДом.ру» 24 апреля 2011 года, на примерах из европейской практики описаны наиболее частые способы обмана покупателей жилья за рубежом.

Мошенники могут поджидать покупателей в любой стране. Самыми безопасными читаются страны со сформировавшимися рынками недвижимости, например, Франция, Германия, Швейцария, Австрия. А вот в Болгарии, Египте и Турции стоит с особой осторожностью покупать квартиру или дом.

Приобретение иностранной недвижимости вне зависимости от страны связано со значительным риском, поэтому стоит очень внимательно выбирать как объект, так и риэлторов. В обратном случае можно с легкостью лишиться и денег, и дома. При этом стоит проводить комплексную оценку и опасаться следующих подводных камней.

1. Недобросовестное агентство недвижимости и двойная комиссия

Так как покупатели часто не имеют времени и возможности самостоятельно искать подходящее жилье, они доверяют эту задачу агентствам недвижимости. Риэлтерская компания выступает в роли посредника при заключении сделки, они ищет подходящий объект недвижимости и получает за это вознаграждение. Очень часто недобросовестные агентства недвижимости используют двойную комиссию, взимая вознаграждение как с покупателя жилья, так и с продавца. Во многих странах (в Испании, Великобритании, Финляндии, Египте, на Кипре) по закону комиссию уплачивает только продавец, однако риэлторы пользуются неопытностью клиентов-покупателей.

2. «Ручной» юрист от риэлтора

Агентства по недвижимости могут предлагать своим клиентам дополнительные услуги, в том числе юридическое сопровождение. Но стоит учитывать, что у «ручных» юристов такие услуги обычно стоят дороже, чем у независимых специалистов. Известны случаи, когда юридические компании давали взятки риэлторам, чтобы получить доступ к клиентской базе. Так, в Великобритании гражданин, покупающий двухкомнатную квартиру за 235 тысяч фунтов, заплатил 649 фунтов за юридические услуги. Причем половину этой суммы получил непосредственно юрист, а другую половину – агентство недвижимости, посодействовавшее поиску клиента.

3. Неликвидные дома и дома с ограничениями

В Европе немало недвижимости, которая в кризис потеряла до половины своей стоимости из-за неликвидности. Если риэлторы предлагают низкие цены, то, возможно, это связано с плохо развитой инфраструктурой, неудачным положением, неудовлетворительным качеством самой постройки. В Болгарии в районах проживания цыган цены ниже, чем обычно.

В некоторых случаях на дома накладываются дополнительные ограничения. Например, в историческом здании на замену мебели, ремонт может понадобиться разрешение местных властей. В Турции мошенники продают недвижимость, которую можно использовать только под общественные здания. Если в Алании, Бодруме, Фетхие или другом курортном городе Турции купить жилье для себя, то налоговая служба может потребовать подтверждение рентного дохода. Если собственник не может подтвердить доходы от недвижимости, то его ждет штраф, требование продать дом или даже снос.

4. Арендатор вместо собственника

Если покупатель не требует документы о праве собственности, то вполне может отдать деньги не тому человеку. Им может оказаться не владелец, а квартиросъемщик. Например, несколько лет назад в Великобритании Анджела Харгривз, воспользовавшись украденными документами, пыталась продать дом в викторианском стиле за 910 тысяч фунтов стерлингов. Мошенничество удалось предотвратить, а Харгривз приговорили к 200 часам общественных работ. Поэтому при покупке жилья стоит обратиться к юристу, который проведет экспертизу документов и подтвердит право собственности.

5. Продажа чужого дома, места общего пользования

Покупая недвижимость за рубежом, стоит все же лично встретиться с продавцом. Известен случай, когда за 420 тысяч фунтов стерлингов был продан дом индийского премьер-министра. При этом покупатель узнал о том, что жилье принадлежит другому человеку, только когда прибыл в Нью-Дели.

Бывают случаи, что покупателям продают места общего пользования. Например, во Франции это могут быть сады, мансарды, которые находятся в общей собственности всех жильцов.

6. Застройщики-банкроты

При покупке недостроенного жилья (off-plan) риски возрастают. Обычно в таких случаях вносится задаток в размере 10-30%, а остальная сумма выплачивается по частям. Однако бывает, что застройщики на грани банкротства (в Болгарии каждая пятая компания такого профиля является банкротом). Чтобы не попасть в руки бесперспективного застройщика, нужно заранее поинтересоваться делами компании, изучить завершенные проекты. Для этого можно использовать знакомых, открытые источники (СМИ, интернет). Нужно выбирать компанию для жилья off-plan, ориентируясь в первую очередь на ее опыт работы.

Надежные строительные фирмы, предлагающие жилье до завершения строительства, страхуют объекты недвижимости для защиты покупателей. Впрочем, немногие компании прибегают к страхованию.

7. Затягивание строительства жилья

Бывает, что застройщики годами затягивают строительство, если земля стоит недорого, ликвидных активов нет, а продавать объект убыточно. Поэтому необходимо проверить, чтобы в договоре оговаривались штрафные санкции, устанавливающие право покупателя на получение задатка в случае задержки строительства.

8. Продажа незаконно построенного жилья

Покупатель может потерять свои деньги, если власти признают строительство незаконным. Например, в 2010 году в испанском Коста-дель-Соль 400 иностранных граждан, большей частью англичане, потеряли 34 миллиона фунтов стерлингов из-за того, что власти признали незаконным строительство жилого комплекса. Каждый из пострадавших внес 70-80 тысяч фунтов стерлингов для достройки жилья. В таких случаях стоит обращаться в организации, которые помогут подать коллективный иск в суд и вернуть деньги. В Испании это организации Abusos Urvanisticos Lliber – No, Spanish Property Action Group и пр.

В трудных случаях может потребоваться помощь правительства родной страны. В Великобритании в 2010 году правительство назначило советника по зарубежной недвижимости, который помогает решать проблемы англичан при покупке жилья в Испании. Впрочем, ни одно государство не может вмешиваться в законодательство другой страны. В Испании тысячи домов строятся незаконно из-за отсутствия разрешения на строительство. Так, в 2010 году 5 тысяч покупателей жилья в Альмерии, что на юге страны, могли потерять собственность, так как незаконно построенная недвижимость подлежит сносу.

Эксперты отмечают, что в испанском законодательстве много неточностей, что создает благоприятную почву для мошенничеств. Вернуть деньги в судебном порядке гораздо сложнее, чем в Великобритании или Швеции, а других способов просто нет.

9. Скрытые налоги и комиссии

В Болгарии иностранцам приходится покупать жилье примерно на 30% дороже, чем резидентам этой страны. При этом застройщики могут не уведомить покупателя, что на новое жилье налагается НДС в размере 20%. В связи с этим очень важно узнать обо всех возможных комиссиях и налогах.

10. Ремонт от мошенников

Опасности могут подстерегать не только при обращении в агентство недвижимости, к юристу или застройщику. Возможны риски со стороны строителей, которые делают ремонт. В конце прошлого года в Великобритании действовала банда мошенников, которая обманула 1600 пенсионеров. Злоумышленникам за фиктивный ремонт, который даже и не требовался, платили 70-80-летние пенсионеры. Ущерб от действий обманщиков составил 1,5 миллиона фунтов стерлингов. Популярный ход – предложение починить проводку. Случалось, что владелец дома заплатил 82 тысячи фунтов стерлингов за ремонт, который стоил 14 тысяч фунтов стерлингов.

Как обезопасить себя от мошенников при покупке жилья за рубежом:

• Проявите осторожность, если цена ниже средней. Возможно, дом неликвиден, не обладает юридической чистотой или связан с другими проблемами;
• Обращайтесь к надежным риэлторам, лучше всего по знакомству;
• Найдите грамотного юриста, лучше по рекомендациям. Можно юриста в России, который сопровождает сделки за рубежом. Не стоит доверять советам агентства по недвижимости;
• Потребуйте полную информацию обо всех комиссиях, платежах и налогах;
• Побывайте в месте покупки жилья и лично пообщайтесь с продавцом;
• Не стоит участвовать в сделках с возвратом наличных за покупку (cash back), лучше попросите скидку;
• При покупке недостроенного жилья узнайте как можно больше о застройщике (его репутации, опыте, финансовых трудностях, наличии разрешительных документов);
• При найме строителей для ремонта попросите предъявить документы, подтверждающие законность деятельности. Проверьте указанные телефоны и адреса.

Если все же не посчастливилось уберечься от мошенников, стоит воспользоваться услугами независимого юриста. Можно обратиться в организацию, защищающую права покупателей недвижимости.

Все новости