Минусы приватизации жилья

Собственность на недвижимое имущество дает не только права и преимущества владельцу квартиры или комнаты, но и накладывает на него определенные обя­занности. Их соблюдение может стать серьезным контраргументом в отношении того, проводить или не проводить приватизацию жилья. Конечному отдель­ных категорий граждан после приватизации остается возможность снова передать полученную собствен­ность во владение муниципалитету (этой процедуре будет посвящена отдельная глава). Но все же до того, как приступить к приватизации, вы должны тщатель­но взвесить все «за» и «против» и решить для себя, хотите ли вы стать собственником квартиры.

Собственник квартиры, в отличие от нанимате­ля, арендующего площадь у муниципалитета по дого­вору социального найма, в полной мере несет ответ­ственность за риск порчи или гибели принадлежащего ему имущества, в т. ч. и по не зависящим от него причинам. Если это случится, вам никто не компенсирует стоимость квартиры и не предоставит взамен новое жилье. Например, в результате пожара, взрыва газа или другого несчастного случая ваша квартира станет непригодной для проживания, — решать проблему, где жить и что делать с испорченной или разрушенной квартирой, придется вам самим.

Однако если квартира или комната стала непри­годной для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, при этом она является для вас един­ственным местом жительства, государство или му­ниципалитет обязаны предоставить собственнику жилое помещение из маневренного фонда, который специально предназначен для таких ситуаций. Та­кое жилье предоставляется временно, до тех пор, пока владельцу «пострадавшей» квартиры не будет компенсирована ее стоимость или предоставлено жилье по договору социального найма. К сожале­нию, что такое «чрезвычайные обстоятельства» в за­конодательстве по отношению к данной ситуации не указано. Согласно Федеральному Закону РФ «О за­щите населения и территорий от чрезвычайных си­туаций природного и техногенного характера», к чрезвычайным обстоятельствам отнесены аварии и катастрофы стихийного или иного бедствия, которые влекут за собой существенные имущественные поте­ри, значительный вред окружающей природной сре­де, человеческие жертвы. Понятно, что взрыв или пожар в отдельно взятой квартире к таким случаям не относятся. Законодательство не устанавливает также процедуру и методику расчета компенсации, которая должна быть выплачена владельцу «пост­радавшей» недвижимости.

Самая надежная гарантия того, что в случае не­счастья вы не останетесь на улице, — оформление i страхового полиса на квартиру. Вы можете застра­ховать свое жилье от любых непредвиденных обсто­ятельств, на любую сумму (в пределах рыночной стоимости квартиры) и сроки. Вам придется при­выкнуть к капиталистическим отношениям — никто не позаботится о вас кроме вас самих.

Как собственник вы обязаны поддерживать жилье в надлежащем состоянии. Это значит, что за свой счет при необходимости вы должны осуществ­лять не только косметический, но и капитальный ремонт своей квартиры (комнаты), чтобы не допу­стить ее разрушения.

Владельцы приватизированных квартир одно­временно являются и сособственниками общего инже­нерного оборудования дома, мест общего пользования (подъездов, лестниц, лифтов, подвальных и чердачных помещений), придомовых территорий. Поэтому вы должны участвовать (соразмерно принадлежащей доле) в расходах по обслуживанию и ремонту общего имущества дома, в уплате налогов, сборов и иных платежей в отношении такого имущества.

Если приватизированная квартира расположе-на в доме — памятнике истории и культуры, ее вла-делец обязан соблюдать закон по охране памятников истории и культуры. То есть вы не можете прово­дить перепланировки, замены декоративных элемен-тов дома, капитальный ремонт без согласования с органами по охране памятников истории и культуры. Кроме того, вы обязаны поддерживать здание (вместе с другими собственниками квартир, распо­ложенных в доме) в хорошем состоянии.

По новому жилищному законодательству, если многоквартирный дом признан аварийным, обязан­ность по его сносу ложится на собственников квар­тир или комнат. То есть владельцы жилья должны за свой счет снести дом, при этом у них остается право собственности на часть земельного участка, соразмерную их доле в общем имуществе дома (ис­ходя из площади квартиры или комнаты). А это зна­чит, что собственники могут распоряжаться землей любым образом: построить новый дом, продать по более высокой цене. Выгоды от этого очевидны, если стоимость земельного участка значительно превы­шает стоимость квартиры.

В тех случаях, когда собственники не могут сами снести дом, их квартиры будут выкуплены, при этом право собственности на земельный участок под до­мом утрачивается.

С согласия собственников муниципалитет (или государство) может выкупить квартиры или предо­ставить собственникам взамен другое жилье, зачтя его стоимость в выкупную цену. Выкупная цена складывается из рыночной стоимости квартиры и всех убытков, связанных с поисками нового жилья, переездом, временным проживанием в другой квар­тире, оформлением в собственность новой кварти­ры, упущенной выгоды.

Когда собственники не согласны с решением об изъятии квартиры в связи с расселением, с выкуп­ной ценой или другими условиями выкупа, орган местного самоуправления, принявший решение о расселении, в течение двух лет с момента направле­ния уведомления об изъятии жилого помещения может предъявить в суд иск о выкупе квартир. Пока не будет достигнуто соглашение или принято судеб­ное решение о выкупе жилья, собственники могут владеть, пользоваться и распоряжаться своими квар­тирами по своему усмотрению, производить необхо­димый ремонт (можно отремонтировать вышедшее из строя сантехническое оборудование или электро­проводку, стоимость ремонта будет включена в вы­купную цену).

Наконец, еще один минус — как собственник недвижимости вы должны платить на нее налог. На данный момент ставки налога устанавливаются в процентах от инвентаризационной стоимости жилья (указана в техническом паспорте на жилое помеще­ние). Действует специальная сетка для расчета на­лога: если стоимость жилья до 300 тыс. руб., то ставка налога не может превышать 0,1% от инвен­таризационной стоимости жилья; от 300 до 500 тыс. руб.— 0,1 до 0,3%; свыше 500 тыс. руб.— от 0,3 до 2%. То есть на сегодняшний день налог на имуще­ство (квартиру или комнату) относительно неболь­шой, платится один раз в год. Но, вполне возмож­но, что уже в ближайшие годы ft налоговые ставки, и базу, от которой налог рассчитывается, пересмот­рят явно не в сторону снижения. Налог будет исчис­ляться с рыночной стоимости квартиры (методику ее определения еще полностью не разработали, и на первом этапе возможны спорные ситуации), кото­рая может в десятки раз превышать инвентаризационную стоимость. Соответственно, в десятки раз может увеличиться налог.

Но отказываться от приватизации из-за сверх­больших налогов не стоит — ведь преимуществ все же от ее проведения больше, чем недостатков.

И собрание получает довольно большие полномочия. Например, раньше правительство Москвы произвольно продавало и сдавало чердаки, технические подвалы, колясочные. Теперь такие решения сможет принимать только собрание большинством голосов. Еще один плюс - ТСЖ смогут избавиться от управляющих компаний, которые были навязаны им чиновниками. Согласно закону, собственникам в течение двух лет предстоит выбрать форму управления домом, в противном случае за них это сделает государство. (Правительство Москвы, конечно, будет скрывать эту информацию, чтобы через два года навязать свое решение.)

Но собрание - это и очень опасный инструмент, потому что проводится оно по принципу акционерного общества, когда голосуют не души, а метры. И вполне реальна ситуация, при которой совершенно определенная команда сколотит большинство и начнет диктовать свою волю меньшинству. И это, конечно, большой минус".

Еще о минусах. Абсолютно не согласен г-н Катаев с тем, что финансирование капремонта теперь возлагается на собственников жилья.

"Это гораздо страшнее, чем уже привычное нам повышение квартплаты," - считает он. - "Суммы здесь неизмеримо большие. Государство десятилетиями не исполняло свои обязанности по ремонту, а теперь от этих обязанностей отказывается. Интересно, могло бы оно отказаться от внешнего долга? Речь не идет о коммерческих домах-новостройках, здесь капремонт понадобится через 15-20 лет, и объединениям собственников жилья будет по силам решить этот вопрос самостоятельно. А как быть пенсионерам в старых развалюхах, которые надо было ремонтировать "позавчера", - им найти такие деньги не реально. Это несправедливо и бесчеловечно".

Член думской комиссии по социальной политике Михаил Москвин-Тарханов главным плюсом нового кодекса также считает появление понятия единого имущественного комплекса (дом и земля). На его взгляд, эта норма значительно расширяет права собственников, которые теперь смогут самостоятельно принимать решение (2/3 голосов общего собрания) о необходимости ремонта или модернизации жилья, выбирать проект, инвестировать или привлекать к капремонту выбранных инвесторов.

"Опасность же усиления собственника заключается в том," - говорит Москвин-Тарханов, - "что он становится более не зависимым не только от чиновников, но и от членов семьи. ЖК дает ему больше прав по распоряжению и отчуждению собственности без согласия членов семьи. Все, кроме иждивенцев, в течение года после продажи обязаны освободить квартиру и выписаться либо доказать в судебном порядке свое право не делать этого. Получается, если собственник пропивает свою собственность или вкладывает ее в какой-то неудачный проект, все оказываются на улице. Хорошо, что новый ЖК наконец-то защищает добросовестного приобретателя. Вопрос - за чей счет. Это просто такой большой подарок риэлтерам. До сих пор квартиры с обременениями, естественно, не продавались. Теперь не надо проверять правовую чистоту квартиры, бояться, что кто-то вернется сюда из заключения или психушки. И все это приведет к новому витку массовой скупки жилья у неблагополучных семей".

Председатель комиссии Мосгордумы по экономической политике Ирина Рукина "совершенно непродуманными" называет вводимые кодексом ограничения права приватизации, а самое главное - деприватизации жилья.

"В итоге будет ущемлено большое количество граждан," - говорит она. - "Не получившие вместе со всеми возможность приватизировать свое жилье жители аварийных домов, общежитий, военнослужащие так и не смогут воспользоваться правом приватизации. Те же, кто не сможет нести бремя собственника, не смогут и деприватизировать жилье. Растущие налоги и квартплата будут подталкивать необеспеченных граждан к замене жилья на меньшее по размерам и худшего качества, ведь кодекс очень слаб в социальном плане - за неплатежи людей станут выселять и продавать их квартиры. Но город не осуществляет функции обмена, нет у него и резервного жилья для отселения. Идти к риэлтерам страшно. Людям просто не оставляют выхода".

Зато большим плюсом кодекса г-жа Рукина считает то, что он дает развитие ипотеке.

"ЖК имеет рыночную направленность, и теперь городу придется все жилищные программы формировать с элементами ипотеки," - говорит она. - "Получает легитимность приобретения жилья в рассрочку. Правда, для того чтобы это заработало, регионы должны принять еще 30-40 подзаконных актов, так как в самом кодексе нет конкретных механизмов и инструментов финансирования".

Заместитель председателя бюджетно-финансовой комиссии Александр Тарнавский отметил в качестве "плюса" то, что новый ЖК улучшает положение собственников при переселении. Теперь они могут претендовать на компенсацию в размере "выкупной цены" своей собственности, которая складывается из рыночной стоимости жилья, понесенных при переезде убытков и упущенной выгоды. Но вот наниматели в этой ситуации вообще не имеют никаких прав. Им предоставляют жилье по норме, которую устанавливает, как бог на душу положит, каждый регион. В ЖК на этот счет нет никаких конкретных цифр. (В Москве на сегодняшний день эта норма довольно приличная - 18 кв. м.) А вот то, что всех нуждающихся в получении социального жилья выстроили в простую механическую очередь по дате постановки на учет (кроме трех категорий), г-н Тарнавский называет катастрофой.

"Из законодательства изъяты все категории первоочередников," - говорит депутат. - "И теперь Москва сможет решать их проблемы только в рамках жилищных программ. Но программа - это не закон. И что делать с теми бывшими первоочередниками, которые уже стоят на очереди 3-5 лет? Считается, что московский закон не имеет обратной силы, но первоочередники, тем не менее, под этот принцип попали, так как обязательства перед ними не выполнены, а их категория упраздняется. Через 1-2 года они должны были бы получить квартиру, а теперь все это пропадает. И пока Москва еще не разобралась, что же с этим делать".

Еще один существенный минус нового законодательства - невероятная скорость введения его в действие (закон о менетизации льгот, как ни странно, ничему не научил).

"То, что ЖК вводят не поэтапно, а резко, без минимальной проработки, тяжело даже для государственных органов," - говорит г-н Тарнавский. - "Посмотрите, в каком положении оказался наш жилищный департамент. Раньше для постановки на очередь существовала норма - не более 10 кв. м на человека (15 кв. м в коммуналке). Сейчас потенциальный очередник должен еще доказать, что он малоимущий. Но определение "малоимущий" совершенно не конкретно, на этот счет нет никаких законодательных актов. И пока не определится, кто же такие малоимущие (а сегодня этого не скажет никто), постановка на очередь на получение жилья в Москве остановится. Или другой момент: как теперь рассчитывать жилищные субсидии, предоставляемые очередникам в качестве альтернативы, если федеральное законодательство называет одинаковую и для Москвы, и для куда менее дорогих городов цифру - $17 тыс.? (Сейчас в Москве максимальная субсидия равняется 70% рыночной стоимости квартиры, и это совсем другая цифра.) И эту разницу тоже надо как-то учесть в бюджете, и без того напряженного из-за монетизации. Для Москвы все это просто шок".