О получении прав собственности на офисное здание

17.08.2011

Приобретение прав собственности на офисное здание - это дорогостоящая сделка, которая требует длительной подготовки. На рынке недвижимости строительство и реконструкция подобных зданий для дальнейшего их использования осуществлялись девелоперами.

Основные этапы соглашения по приобретению здания (подготовка документов, экспертиза строения, заключение договора) могут занять от двух до шести месяцев. Ниже перечислим стадии подобной сделки:

- переговоры сторон, определение основных условий договора;

- техническая, правовая и финансовая экспертиза офисных зданий и компаний, которые ими владеют, если их компании выставлены на продажу;

- построение структуры приобретения;

- составление проекта договора, а также дополнительных соглашений, предусмотренных характером сделки;

- окончательное согласование договора, оплата стоимости объекта и передача прав собственности на него.

В подготовке сделки по купле-продаже офисного здания выступает ряд специалистов:

- финансово-экономические службы;

- строители и инженеры;

- отделы налогового планирования;

- профессиональные консультанты (по недвижимости, юридические, правовые).

На данный момент сделки купли-продажи офисных зданий проходят в форме продажи холдинговой компании, т. е. компании, которая владеет недвижимостью. Такой путь продажи избавляет от необходимости перерегистрации прав собственности на объект недвижимости и подписания нового договора аренды участка, на котором находится здания. К тому же в случае продажи холдинговой компании НДС не уплачивается.

В зависимости от структуры владения приобретаемым объектом недвижимости может выступать как отечественная, так и иностранная компания. Компания может владеть правами на здание напрямую или через приобретение акций или долей другой компании-собственника объекта. Число промежуточных компаний-владельцев  определяется налоговым и финансовым характером сделки. При приобретении холдинговой компании необходимо произвести экспертизу всех промежуточных фирм. Как правило, они не осуществляют какую-либо деятельность, однако нужно убедиться в отсутствии судебных исков и задолженностей, которые могут повлечь за собой серьёзные финансовые убытки.

Если приобретаемая холдинговая компания зарегистрирована в другой стране, покупателю необходима консультация юристов данной страны. Соответствующие юридические службы должны проверить учредительные документы компании, правомерность продавца касательно владения акциями, порядок перехода права собственности на здание. Рекомендуют выбирать юристов, опираясь на рекомендации. Как правило, подбор юридической компании и получение её заключений в отношении документов сделки берут на себя юридические консультанты, обслуживающие соглашение.  
Для того, чтобы в дальнейшем избежать претензий, связанных с приобретаемым офисным зданием, необходимо провести правовую экспертизу. Она подтверждает юридическую достоверность приобретаемого объекта, и выявляет сопряжённые с его покупкой риски.
Зная выявленные юридически нарушения и несоответствия, лицо, приобретающее здание, может потребовать их устранение, снижение цены объекта либо полностью отказаться от своего участия в сделке.  Проведение правовой экспертизы включает в себя изучение документов, касающихся истории приобретения офисного здания и осуществления деятельности холдинговой компанией. Основными объектами изучения здесь выступают само здание и земельный участок, на котором оно расположено, компания-владелец здания и холдинговые компания в процессе покупки.

Правовая экспертиза изучает следующее:

- корпоративные документы компании;

- договоры, заключённые компанией;

- выполнение обязательств компанией;

- права на имущество, принадлежащее данной компании;

- соблюдение законодательства, трудовые отношения в компании и другие аспекты её деятельности.

Важно подтвердить право собственности и основания приобретения нынешнего здания. В случае, когда здание сменило нескольких владельцев, необходимо подтвердить каждый переход права собственности на данный объект недвижимости. Те же условия распространяются на право собственности на земельный участок, на котором возведено здание. Вместе с оформлением документов правовая экспертиза займёт от двух до шести недель.

Сделку купли-продажи офисного здания регулирует договор купли-продажи.  Купля-продажа офисных зданий и сооружений, расположенных на территории России, регламентируется только российским законодательством. Этот пункт не касается договоров купли-продажи акций. Однако, если хотя бы одна сторона соглашения является зарубежной компанией, то продажа акций может регулироваться иностранным правом. Применение законодательных норм другого государства означает большую гибкость в регламентации отношений между сторонами.

Продавец должен дать покупателю гарантии на объекты недвижимости, выставленные на продажу. Смысл этих действий заключается в том, что, если выясняется недостоверность предоставленной и реально существующей информации, продавец возмещает покупателю убытки, понесённые в связи с предоставлением ему ложных данных. Продавец может обезопасить себя, рассказав в приложении к договору о проблемных моментах. Эта информация должна быть предоставлена до подписания договора. Как правило, верхний предел суммы убытков равен сумме сделки.  Продавец может установить срок действия заверений и гарантий. Естественно, продавец не несёт ответственности за проблемные моменты, возникшие после передачи прав собственности на объект.

Обсуждение вопросов гарантий и заверений - основной момент переговоров между продавцом и покупателем. Продавец гарантирует соответствие предлагаемых офисных зданий их заявленному состоянию, а покупатель - свои полномочия на оплату и заключение договора. Зачастую стороны договариваются о гарантийном депозите для обеспечения заключения сделки со стороны покупателя. Подобными способами денежного обеспечения могут выступать аванс и задаток. Российским законодательством установлены жёсткие условия их применения. Если сделка заключается по нормам права другого государства, то условия внесения депозита также подчиняются иностранному праву. В этом случае гарантийный депозит может быть возвращён покупателю при определённых условиях, что в интересах обеих сторон.

Подписание договора купли-продажи означает, что стороны принимают на себя определённые обязательства. Выполнение этих обязательств происходит на этапе завершения сделки, то есть при переходе прав собственности и оплате стоимости объекта.

Между подписанием договора и выполнением сделки предусмотреть определённый временной промежуток, который нужен для того, чтобы были выполнены предварительные условия договора. Также определённой подготовки требует и сам процесс завершения сделки.

Завершение сделки происходит сразу в нескольких местах. Например, представители сторон могут собраться в офисе юристов, которые ведут сделку, или в банке, с помощью которого происходит перечисление средств. Как правило, продавец заполняет распоряжение о праве передачи акций, не проставляя на нём дату получения средств. После того как покупатель выдаст распоряжение на оплату, продавец отдаёт распоряжение о передаче акций. После получения денежных средств продавец на месте регистрации холдинговой компании подтверждает передачу акций, а технические эксперты покупателя принимают нужную в отношении данного офисного здания документацию. Перечисление средств может занять несколько суток. Если счета продавца и покупателя находятся в одном банке, то эта процедура займёт всего несколько минут.

Все новости