Способы снижения рисков при сдаче жилья в аренду

03.10.2011

Известно, что на рынке купли-продажи недвижимости всегда больше рискует покупатель, так как именно у него могут впоследствии отсудить право собственности. В сфере сдачи жилья в аренду наоборот - больший риск берёт на себя хозяин квартиры. Наймодатели не всегда знают, с какими рисками и трудностями они могут столкнуться, сдавая свою недвижимость внаём.

В первую очередь рискуют собственники, решившие самостоятельно сдать жильё. Они должны быть готовы к множеству звонков от потенциальных нанимателей. На подбор подходящих жильцов уйдёт от 1-2 дней до недели. При этом возникает ещё один вопрос: как выбрать порядочного жильца. За решением подобных вопросов можно обратиться в риэлтерское агентство, которое специализируется на рынке жилой аренды. Когда жильцы выбраны и заселены в квартиру, возникают риски, связанные с их проживанием. Во избежание различных конфликтов с соседями в договор найма рекомендуют включить дополнительный пункт, обязывающий жильцов соблюдать закон об административной ответственности за нарушение покоя и тишины граждан. При жалобах соседей владелец квартиры имеет все основания расторгнуть договор найма досрочно.

Наиболее часто встречающийся риск на рынке жилой аренды - незаконная последующая пересдача жилья внаём. Этот сценарий часто осуществляют, когда хозяин квартиры уезжает в длительную командировку и не может проводить контрольные проверки жилья. Защитить себя от подобного риска можно, заключив договор найма с жильцами. Если в нём дополнительно не прописан пункт о сдаче квартиры в поднаём, то наниматели не имеют права на подобные действия. В случае, если такая ситуация всё же произошла, владелец может попросить поднанимателей покинуть помещение и предложить им решать все вопросы о незаконном вселении с теми, кто сдал жилплощадь в поднаём. Процедура оформления договора найма проста, его не нужно заверять нотариально.
Встречается на рынке аренды и продажа арендованной квартиры по поддельным документам. Этой случай редок, провернуть такую сделку сложно, но, тем не менее, прецеденты имели место быть. Подготовка жилплощади на продажу занимает 2-3 месяца. Избежать подобных махинаций можно, соблюдая постоянную бдительность. Нельзя оставлять в квартире документы на недвижимость, паспорт, можно совершать контрольные визиты, расспрашивать соседей о новых жильцах.

Довольно распространены мелкие и неприятные случаи, связанные со сдачей квартиры, например, порча имущества владельца. Особенно сложно возместить ущерб, если собственник на момент передачи жилья внаём не зафиксировал состояние  её внутренней обстановки. Чтобы защитить себя от подобных событий при заселении жильцов нужно составлять акт приёма-передачи квартиры, в котором перечислены все предметы обстановки, их количество, состояние, информация о дефектах и т.п. При окончательных расчётах с квартиросъёмщиками данный документ поможет определить, что было испорчено или утеряно, и получить законную компенсацию.

Вопрос об оплате междугородней связи нужно согласовать заранее. Квартира не потеряет в цене, если хозяин отключит «восьмёрку», и предложит съёмщикам пользоваться карточкой для междугородних звонков. Это поможет избежать неоплаченных счетов за межгород, которые могут обнаружиться в конце срока сдачи жилья.

Неожиданный отъезд нанимателя относят к самым распространённым финансовым рискам. Квартиросъёмщики поступают подобным образом, когда хотят избежать оплаты за последние несколько месяцев договорного периода. Особенно сильно рискуют наймодатели, которые взимают арендную плату не авансом, а  по прошествии нескольких месяцев. Если в договоре найма квартиросъёмщик указал только паспортные данные, а не место регистрации, то найти его почти не представляется возможным. Во избежание этого риска хозяевам нужно попытаться получить дополнительные сведения о нанимателе: мобильный и рабочий телефоны, место работы, телефоны родственников. Также в договоре надо указать реальную, а не фиктивную стоимость аренды, на возмещение которой может претендовать собственник. 

Защитить себя от вышеперечисленных и многих других рисков в процессе сдачи жилья можно, приобретя полис страховой компании. Кто оплачивает полис, договариваются сами стороны. Расходы на покупку полиса стороны могут поделить пополам. Собственник страхует своё имущество и ответственность перед третьими лицами. Рекомендуется получить от квартиросъёмщиков залог, прописав в договоре найма, при каких условиях он возвращается нанимателям полностью, при каких из него вычитают определённую сумму за причинённый ущерб.

Сдача квартиры внаём - один из самых сложных видов бизнеса. Однако при правильном подходе сопутствующие этому делу риски и трудности можно свести к минимуму.

Все новости